Najem lokalu użytkowego w okresie epidemii

Sytuacja najemców w dużych galeriach handlowych

Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przewiduje różne formy pomocy dla przedsiębiorców. Polski ustawodawca zdecydował się również na ingerencję w stosunki najmu w wielkich galeriach handlowych. Zgodnie z art. 15ze ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu lokalu handlowego. Powyższe zostało jednak obwarowane pewnymi restrykcjami. Przede wszystkim „tymczasowe wygaszenie” zobowiązań czynszowych może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy najemca w terminie 3 miesięcy od daty zniesienia zakazu handlu,  złoży wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony dodatkowo o sześć kolejnych miesięcy. Dla skorzystania z powyższego uprawnienia nie ma znaczenia, czy taka oferta zostanie przez wynajmującego przyjęta. Brak złożenia przez najemcę oświadczenia o wskazanej treści będzie skutkować uznaniem, iż wszelkie należności czynszowe należne w okresie pandemii nie wygasną, a najemca będzie zobligowany do ich poniesienia.  

Pozostali najemcy

Pozostali najemcy lokali użytkowych nie zostali objęci zapisami Ustawy COVID-19, co oznacza, że zdani są oni na zapisy zawartych przez siebie umów, obowiązujących przepisów,  a ewentualnie na dobrą wolę wynajmującego…

Punktem wyjścia dla rozważań powinna być analiza umowy najmu, bowiem to właśnie umowa reguluje sytuacje związane z wypowiedzeniem czy zmianą jej warunków, w tym także niekiedy siłę wyższą. Jeśli w umowie natomiast brak jest zapisów, które umożliwiłyby najemcy skuteczne zawieszenie obowiązku płacenia czynszu lub szybsze jej rozwiązanie, wówczas należałoby podjąć próbę negocjacji takiej umowy i zawarcia stosownego aneksu lub tymczasowego porozumienia.

Wynajmujący nie chce przystąpić do negocjacji, a umowa nie reguluje kwestii siły wyższej

Jeśli umowa milczy odnośnie do tzw. siły wyższej lub umowna definicja tego pojęcia nie obejmuje swym zakresem pandemii, a sam wynajmujący nie jest skory do ustępstw, wówczas zmiana warunków umowy winna nastąpić na drodze sądowej. Przed sądem najemca winien wówczas wykazać, iż w sprawie zaistniała nadzwyczajna zmiana stosunków, która skutkowała tym, że spełnienie wzajemnego świadczenia przez najemcę (zapłata czynszu) wiązałaby się dla niego z nadmiernymi trudnościami lub groziłaby mu poniesieniem rażącej straty, a okoliczności tej strony nie przewidziały lub nie mogły przewidzieć w chwili zawierania umowy. W tym stanie rzeczy, dopiero po spełnieniu ww. przesłanek sąd mógłby dokonać jakiejkolwiek  ingerencji w treść umowy najmu. Niewykazanie choćby jednej z ww. okoliczności skutkować może oddaleniem powództwa. Każdorazowo jednak, sprawa jest rozpatrywana przez sądy indywidualnie i nie ma tu miejsca na jakikolwiek automatyzm.